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Baufinanzierung,

 

Beschaffung und Einsatz der für Bauvorhaben erforderlichen Geldmittel. Dazu zählen Kapitalmarktmittel (Hypotheken von Pfandbriefinstituten, [Bau-]Sparkassen, Kreditbanken), öffentliche Mittel, Arbeitgeberdarlehen, Baukostenzuschüsse, Eigenkapital. Die Baufinanzierung ist abhängig von der Art des Bauvorhabens (Wohngebäude, gewerbliche Bauten, öffentliche Bauten u. a.), dem Bauträger oder Bauherrn (öffentliche Hand, gewerbliche Wirtschaft, privater Einzelbauherr u. a.), der Ertragskraft und Risikoempfindlichkeit der jeweiligen Bauinvestitionen, der Kapitalmarktsituation, dem Umfang der Ersparnisse u. a. Die Baufinanzierung dient zur Deckung der Kosten des Baugrundstücks (Erwerbs- und Erschließungskosten) und der Baukosten.

 

Die Struktur der Baufinanzierung im Wohnungsbau hat sich im Laufe der Nachkriegszeit beträchtlich verändert, da der Anteil der Mittel von öffentlichen Stellen am gesamten Finanzierungsvolumen kontinuierlich absank. Dies gilt allerdings nur für die Auszahlungen an öffentlichen Finanzierungsmitteln, nicht dagegen für das Ausmaß der staatlichen Wohnungsbausubventionen insgesamt, da diese sich z. B. durch Steuerermäßigungen auswirken können. (Wohnungsbau, Aufwandssubvention, Wohnungsbauprämie, Bauherrenmodell)

 

Im früheren Bundesgebiet stieg das Finanzierungsvolumen (effektive Auszahlungen) von rd. 30 Mrd. DM Anfang der 70er-Jahre auf über 90 Mrd. DM Ende der 80er-Jahre an. Nach der deutschen Einheit verdoppelte sich das Finanzierungsvolumen bis 1993 auf fast 200 Mrd. DM. Der Bestand an Wohnungsbaukrediten von inländischen Kreditinstituten und Bausparkassen betrug 1993 rd. 1,2 Billionen DM und macht damit 40 % des gesamten Kreditvolumens inländischer Unternehmen und Privatpersonen aus. Die anteilsmäßige Bedeutung der Wohnungsbaukredite hat sich damit gegenüber dem Durchschnitt der vorangegangenen 20 Jahre nur unwesentlich verändert.

 

Kapitalmarktmittel zur Baufinanzierung werden als Hypothekardarlehen, d. h. mit dinglicher Sicherung, gewährt; maßgebend für deren Höhe ist der für ein bestimmtes Bauobjekt ermittelte Beleihungswert, der aufgrund des Sach- und Realwerts und des Ertragswerts des Grundstückes berechnet wird. Während sich der Sachwert aus den »angemessenen« Bau- und Bodenkosten ergibt, bestimmt sich der Ertragswert aufgrund der nachhaltig erzielbaren kapitalisierten Mietreinerträge (Mietroherträge minus Abzugspauschale in Höhe von etwa 30-50 % der Rohmiete). Die abschließende Festsetzung der Höhe des zu gewährenden Hypothekardarlehens erfolgt im Allgemeinen erst nach Prüfung der »Kapitaldienstgrenze« (verbleibende Nettomiete nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten), um die tatsächliche Aufbringung des Zins- und Tilgungsdienstes durch den Schuldner sicherzustellen.

 

Grundsätzlich gewähren die Banken Darlehen nur bis zu 80 % des Beleihungswertes. Dabei beträgt die Beleihungsgrenze für erststellige Hypotheken in der Regel 50-60 % des Beleihungswertes; es können also nur 35 bis höchstens 45 % der Herstellungskosten (Bau- und Grundstückskosten) durch erste Hypotheken über den Kapitalmarkt finanziert werden. Der Raum der zweiten Hypothek wird meist durch Darlehen mit kürzeren Laufzeiten, v. a. Bauspardarlehen (Bausparvertrag), aufgefüllt. Der nachstellige Beleihungsspielraum erstreckt sich üblicherweise (ohne zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften u. ä.) bis zu 80 % des Beleihungswertes (also etwa 65 % der gesamten Herstellungskosten).