Akademik

BAUX

Le verbe français «bailler» vient du latin bajulare , porter; en bas latin, il signifie «avoir la charge, la disposition d’une chose», puis, en vieux français, «donner quelque chose»: «comme vous baillez des soufflets», dit un personnage de Molière; Régnier raille «celui qui baille pour raison des chansons et des bourdes».

Dans la langue juridique, le bail matérialise la réalisation du «contrat de louage». Il détermine la jouissance qu’on acquiert, moyennant un prix convenu, de l’usage d’une chose (mobilière ou immobilière) ou du service d’une personne (domestique de louage) pour un temps déterminé. Le terme est encore usité en peinture où l’on appelle «personnages de louage» ceux qui ne figurent dans un tableau que pour faire nombre.

Le verbe anglais hire (anglo-saxon hyrian ) se rapporte également à la fois à la location d’un meuble ou d’un immeuble, et à l’action d’engager une personne à son service. Par extension, le même mot signifie la place payée ou le salaire et les gages gagnés.

1. Histoire de la notion de bail

Dans les civilisations primitives, le louage de choses était peu usité, chaque famille habitant sa domus et exploitant son haeredium ou les terres du clan. Les voisins se rendent des services mutuels et mettent à leur disposition réciproque des choses mobilières: instruments de culture, animaux de trait, esclaves. Le plus souvent, les services ainsi rendus sont gratuits et réalisés sous forme de prêt à usage (commodat). Toutefois le bail des animaux domestiques (aujourd’hui: bail à cheptel) était connu dès l’époque de la loi des Douze Tables. Il semble d’ailleurs que, à l’origine, le bail n’était pas distingué de la vente et réalisait seulement une vente pour un certain temps.

L’afflux des étrangers dans Rome à la suite des conquêtes et le développement du paupérisme ont fait apparaître l’utilité de ce que nous appellerions aujourd’hui les locations immobilières. La population instable ou dénuée de ressources trouve asile dans les immeubles familiaux puis dans des quartiers de Rome appelés insulae , comprenant des immeubles de rapport construits par les classes aisées. À la même époque, la petite propriété rurale doit s’effacer devant les grands propriétaires fonciers qui, imitant la politique de l’État pour les terres publiques, donnent leurs terres à bail à des fermiers.

Au VII^e siècle, la locatio rei est ainsi assortie de deux sanctions: l’action locati donnée au loueur ou locator , l’action conducti donnée au conductor (locataire), sanctionnant les droits découlant pour chacun de la convention.

C’est à propos des fonds de terre que serait apparue pour la première fois la locatio rei . Le louage d’ouvrage et le louage de services ont suivi la même évolution. Ils n’avaient à l’origine que des applications très restreintes, l’esclavage laissant peu de place au travail des hommes libres. Mais les artisans libres se multiplièrent avec le développement du commerce. Le goût du plaisir et du bien-être fit naître des besoins nouveaux. De nombreuses professions apparurent. De plus en plus fréquemment, des maîtres louèrent les services de domestiques ou recoururent aux offices de travailleurs spécialisés. Les juristes finirent par modeler le louage d’ouvrage sur le louage de choses, puis le louage de services sur le louage d’ouvrage, qu’ils assortirent des mêmes sanctions.

À l’époque féodale, les faibles, afin d’assurer leur protection, confient leurs terres aux plus forts. Cette protection aura pour contrepartie l’exigence de certains services et la reconnaissance du caractère perpétuel des rapports entre propriétaires et tenanciers. Cette perpétuité confère sa pérennité au domaine éminent , que conserve le seigneur ou suzerain, et un véritable droit réel et direct recouvre le domaine utile réservé au vassal ou à l’exploitant.

C’est l’apparition et le développement des tenures ou baux à longue durée dits «emphytéotiques». Le système se maintient aussi longtemps qu’à la hiérarchie des terres correspond la hiérarchie des personnes. Il se désagrégera lorsque le pouvoir royal, utilisant à son profit la distinction entre le domaine éminent et le domaine utile, aura étendu et consolidé sa souveraineté. Le domaine éminent se réduira alors au profit du domaine utile, les propriétaires ne recherchant plus dans la concession des terres une influence politique mais tentant seulement par la perception de loyers ou fermages d’en retirer bénéfice. Les tenures perpétuelles vont subsister jusqu’à la Révolution, qui les supprimera pour donner la terre à l’exploitant.

Par crainte du retour aux règles féodales, la perpétuité du bail a été condamnée à la fois par les législateurs révolutionnaires (1790) et par les rédacteurs du Code civil de 1804.

Le contrat de louage, dans le Code civil français (titre VIII du livre III, art. 1708 à 1831) s’inspirant de Pothier qui avait lui-même commenté les règles romaines, distingue le contrat de louage de choses et le contrat de louage d’ouvrage. Ce rapprochement, qui pouvait se justifier à une époque où l’on confondait les services rendus par l’activité de l’homme et ceux résultant de l’usage de la chose louée, était déjà périmé à l’époque napoléonienne. Le contrat de louage d’ouvrage s’apparente à la convention plus communément appelée aujourd’hui «contrat de travail» qui a conquis son autonomie.

La législation du travail, qui a pris un développement considérable depuis la fin du XIX^e siècle, fait l’objet dans les universités françaises d’un enseignement distinct. On relèvera que, dès 1900, le Code civil allemand assure la distinction entre le bail à loyers et le bail à ferme d’une part, et d’autre part entre le contrat de services et le contrat d’ouvrage qui font l’objet de réglementations différentes.

2. Évolution de la législation française

Régime initial

Le bail de locaux d’habitation et professionnels s’inscrit dans le cadre de la définition générale du louage de choses donnée par l’article 1709 du Code civil. C’est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire jouir l’autre d’une chose (immeuble ou partie d’immeuble) pendant un certain temps et moyennant un certain prix. Cette définition est également applicable au bail commercial , qui intéresse le bail de locaux en liaison avec une activité commerciale ou industrielle, et au bail à ferme , qui intéresse les activités agricoles et relève comme tel du Code rural.

L’objet du bail ne consiste pas seulement dans la chose louée, qui doit être susceptible d’appropriation privée (ou publique, lorsque l’État prend lui-même la qualité de bailleur), mais aussi et plus précisément dans l’usage et la jouissance de cette chose. C’est ainsi que la convention doit être conforme aux lois et aux règles imposées par les bonnes mœurs. On ne peut en effet déroger par conventions particulières à ces lois.

Le bail, comme tout contrat, relève en droit commun de l’accord des parties. C’est cet accord qui détermine le point de départ des effets du contrat, en fixe les limites et la date d’expiration. Les règles concernant la durée ne sont pas les mêmes pour les différentes catégories de baux. Le bail de locaux d’habitation peut être conclu sans écrit. Il cesse alors par un congé donné à l’autre partie dans les délais fixés par l’usage des lieux. Le bail commercial, dans la législation actuelle, ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf années (loi du 12 mai 1965). Il en est de même des baux ruraux qui doivent être formulés par écrit. Le bail de très longue durée (emphytéotique) relève de règles particulières. Le bail perpétuel demeure interdit (loi de 1790).

Pour être valablement formé, le contrat de bail suppose l’accord des parties sur le prix. Ce prix porte le nom de «loyer» si le bail a pour objet un immeuble bâti. Il s’appellera «fermage» s’il s’agit d’un bien rural. La vileté du prix peut traduire une intention libérale et déceler la volonté des parties de faire fraude aux dispositions légales. La convention sera alors susceptible de recevoir une qualification différente: celle de «prêt à usage», par exemple. D’autre part, il est admis que les parties peuvent s’en référer à l’avis d’un tiers sur la détermination du loyer. La décision du tiers choisi est souveraine, mais ne relève pas des règles sur l’arbitrage.

Dès l’échange des consentements, le contrat de bail emporte des obligations à la charge de chacune des parties contractantes. Elles consistent essentiellement dans l’obligation pour le bailleur de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir celle-ci en bon état de réparations (autres que locatives) pendant toute la durée du bail. Le bailleur s’engage d’autre part à laisser jouir paisiblement le preneur de la chose louée et à ne pas troubler cette jouissance (obligation de garantie). Quant au preneur , il s’engage: a ) à user de la chose louée conformément à sa destination; b ) à acquitter les loyers aux termes convenus; c ) à restituer la chose louée à fin de bail. La garantie du paiement du loyer, assurée par un garnissement suffisant des locaux, peut être également couverte par un cautionnement versé d’avance, mais le montant de ce cautionnement ne peut dépasser deux mois de loyer (pour les locations au mois). Il est interdit si le loyer payable d’avance couvre une durée supérieure à deux mois.

En demeurant dans le cadre des règles de principe ainsi posées, les parties sont libres de convenir de telles ou telles clauses de détail, intéressant, par exemple, les conditions de remise des clefs, la possibilité de sous-location à des tiers, les conditions d’utilisation des appareils de chauffage, d’éclairage ou de télévision, ou des annexes (escaliers, caves), le sort des améliorations apportées en cours de bail aux locaux par le preneur, etc. (clauses dites de style).

Genèse de l’idée d’un «droit d’occupation»

Les règles ainsi posées par le Code civil étaient purement facultatives. Elles laissaient aux parties la plus grande liberté sur le choix de leurs conventions. La législation spéciale née des guerres (ainsi, après la Première Guerre mondiale, la loi Loucheur de 1926, la loi du 30 juin 1926 sur le renouvellement des baux commerciaux, et, après la Seconde Guerre mondiale, la loi dite «Code des loyers» de 1948, et le décret du 30 septembre 1953 portant sur les baux de locaux à usage commercial) est au contraire impérative. Les parties ne peuvent donc y déroger par convention. Il en est de même pour les lois issues d’une volonté de changement de politique dans ce domaine toujours sensible: loi «Quilliot» du 22 juin 1982, loi «Méhaignerie» du 23 décembre 1986 et loi du 6 juillet 1989, qui toutes trois concernent les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte.

L’ensemble de ces lois spéciales a fini par singulièrement dépasser les dispositions du Code civil et par leur assigner un rôle accessoire. La conception unitaire du droit de propriété d’après la célèbre définition de l’article 544 du Code civil français a finalement été brisée.

Tout a commencé le jour où le législateur moderne, sous la pression d’une évolution irrésistible et des événements consécutifs aux deux guerres mondiales, a, pour protéger les intérêts des locataires, pris en considération la nature de l’exploitation. Sans doute s’est-il défendu de porter par là atteinte au droit de propriété. Il a refusé notamment d’accorder aux locataires et aux fermiers un droit qui aurait l’aspect juridique d’un droit réel ou à plus forte raison une dénomination semblable à celui du propriétaire. Mais l’opinion publique ne s’y est pas trompée. Des expressions nouvelles sont nées: on parle couramment de «propriété commerciale»; on dit que le fermier a la «propriété culturale»; la loi du 1^er septembre 1948, qui représente un premier sommet dans l’expression des droits des propriétaires et locataires de locaux d’habitation ou professionnels, donne au locataire un «droit d’occupation». Avec cette même idée d’un aménagement impérativement équilibré des rapports entre propriétaire et locataire, la loi de 1982 proclame solennellement un «droit à l’habitat» et celle de 1989 un «droit au logement».

La notion de bail s’est ainsi considérablement élargie et diversifiée. Cette évolution est due aux interventions répétées du législateur. Le retour à un équilibre social et économique plus stable aurait dû normalement poser le problème de l’abandon des législations spéciales nées de la guerre. Puisque dans l’esprit du législateur il s’agissait de législations d’exception, leur abandon impliquait en théorie le retour au droit commun, c’est-à-dire au principe de liberté contractuelle. En fait, il n’y a pas eu, il ne pouvait pas y avoir retour pur et simple au Code. De même que, dès 1898, pour le contrat de travail, et dès 1930, pour le contrat d’assurances, le législateur français est intervenu pour tenter de rétablir l’équité dans ces contrats dits d’adhésion – où les parties n’étaient pas placées sur un pied d’égalité – et de même que la législation spéciale a fini par devenir le droit commun en ces matières, de même on peut affirmer que les apports de la législation spéciale du contrat de bail ont servi à forger un nouveau droit qui s’est substitué aux règles fort incomplètes et, dans tous les cas, surannées du vieux Code civil français.

Aménagement des diverses catégories de baux

La législation française contemporaine relative au bail se divise en trois branches distinctes: les baux d’habitation et professionnels , les baux commerciaux , les baux à ferme ou baux ruraux.

La protection des locataires ou occupants a été assurée de façon différente selon les diverses catégories de baux. Pour les baux de locaux d’habitation et professionnels, le droit au maintien dans les lieux et le système de stabilisation des loyers par voie réglementaire restent l’apanage des immeubles soumis au régime de la loi de 1948. Les conditions du bail expiré sont ici artificiellement prolongées. Les parties sont tenues de respecter le nouveau statut légal qui prend la place des règles conventionnelles antérieures. Les prix furent stabilisés puis aménagés par des augmentations progressives. Pour le bailleur, les rigueurs du système sont atténuées, notamment lorsque certaines circonstances, dévaforables au preneur (mauvaise foi, occupation insuffisante, disposition d’un autre local) ou favorables au propriétaire ou à sa famille (droits de reprise), justifient la disparition du droit de maintien. Le champ d’application de cette loi s’est réduit drastiquement sous l’effet conjugué du principe d’intransmissibilité du droit au maintien et des interventions restrictives de la puissance publique. La loi de 1989 établit quant à elle le principe d’une durée minimale du bail de trois ans pour les personnes physiques et de six ans pour les personnes morales. Un système d’encadrement des loyers fixés par référence à ceux du voisinage est adopté comme règle générale mais pour une période d’essai de cinq ans. Sans remettre en cause la validité du contrat, le preneur dispose d’un délai de deux mois pour contester les références retenues par le bailleur et annexées au contrat. Il convient enfin de mentionner, pour être tout à fait complet, le régime des baux locatifs applicable aux logements sociaux (popularisés sous leur désignation abrégée de H.L.M.); dérogatoire aux lois exposées précédemment, ce régime est tout aussi impératif puisqu’il accompagne, depuis les années cinquante, une politique volontariste d’engagement de l’État et des collectivités dans le domaine de la construction immobilière.

Pour les baux commerciaux, la loi a tenu compte de la conjoncture économique et le maintien de l’occupant est essentiellement subordonné à la volonté d’expulsion du bailleur moyennant, en cas de reprise, une indemnité compensatrice, le plus souvent calculée par des experts.

Quant aux baux à ferme ou baux ruraux, ils sont enfermés dans l’étroite réglementation du Code rural (décrets du 16 avril 1955 et du 16 mars 1983), qui prévoit notamment un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux du bien loué et tient compte des impérieuses nécessités que pose le problème du regroupement des propriétés rurales.

Cet ensemble législatif constitue un apport considérable aux règles du bail qui avaient été définies au début du XIX^e siècle. À ces dernières, qui avaient été conçues par une société éminemment individualiste, se sont surajoutées, voire substituées, des dispositions nouvelles qui traduisent l’évolution moderne de l’initiative individuelle dans le cadre de la volonté collective. D’un droit commun d’inspiration libérale on est ainsi passé à un ensemble de droits spéciaux qui sont issus de politiques nettement plus dirigistes. Cette même spécialisation, compte tenu de la technicité des problèmes et de l’accumulation des textes législatifs et réglementaires, a malheureusement conduit à un maquis juridique inextricable.

3. Le bail en droit international privé

Depuis longtemps, divers efforts ont été tentés pour parvenir à une unification des règles du droit international privé concernant la propriété immobilière. La notion de bail mettant en jeu plus généralement des rapports touchant le droit de personnes, mais participant aussi parfois à la notion de droit réel, les interprètes ont dû tenir compte de cette dualité dans la détermination de la loi applicable en cas de conflit. D’autre part, le droit de reprise étant très souvent réservé, comme en droit français, aux propriétaires nationaux, la question a été posée de savoir dans quelle mesure ce même droit pourrait être invoqué par des propriétaires ou bailleurs étrangers. En réalité, de nombreuses conventions diplomatiques et divers traités ont résolu le problème par référence à la notion de réciprocité, chacun des contractants s’engageant dans le domaine des droits civils à traiter les ressortissants de son contractant comme des nationaux.

On peut citer dans ce sens la convention franco-belge du 6 octobre 1927, la convention consulaire franco-espagnole du 7 janvier 1962, la convention britannique du 28 février 1882 concernant les relations commerciales et maritimes, promulguée en France le 16 juin 1933 et étendue par les tribunaux français à la législation des loyers, etc. Signalons enfin qu’en dehors des étrangers qui peuvent invoquer le bénéfice des dispositions en matière de bail à loyer réservées aux Français en application des conventions diplomatiques, le bénéfice de ces mêmes dispositions peut également être demandé devant les tribunaux français par les étrangers qui peuvent se prévaloir de la réciprocité législative , c’est-à-dire qui rapportent la preuve que les Français peuvent invoquer dans le pays étranger un droit analogue à celui dont ils réclament eux-mêmes le bénéfice en France.

Synonymes :

Synonymes :

n. m.

d1./d DR Contrat par lequel une personne, propriétaire d'un bien, meuble ou immeuble, en cède la jouissance à une autre personne, moyennant un prix convenu, et pour une durée déterminée. Extinction, reconduction d'un bail. Bail commercial.

— Bail à loyer: louage d'une maison ou de meubles.

— Bail à ferme: louage d'une terre.

— Bail à cheptel: louage d'animaux.

— Bail emphytéotique: V. emphytéotique.

d2./d Fig., Fam. Un bail: un long espace de temps. ça fait un bail qu'il est parti.

n. m. pl. V. bail.

⇒BAIL, BAUX, subst. masc.

A.— Arch. Action de donner, engagement à donner.

1. Région. ,,Dans quelques expressions juridiques usitées encore dans certaines provinces, notamment dans l'ancien Dauphiné, le mot bail a conservé le sens du vieux français bailler, donner. Il en est ainsi dans le bail en payement (datio in solutum), convention par laquelle, en cas de séparation de biens, un mari abandonne à sa femme dotale un bien, un immeuble pour la couvrir de ses reprises; ou encore dans le bail au rabais, lorsqu'un tribunal, prévoyant qu'une des parties, condamnée à exécuter certains travaux, pourrait ne pas les exécuter, ordonne que, le cas échéant, ils seront exécutés par bail au rabais, c'est-à-dire par adjudication aux conditions les plus avantageuses`` (Nouv. Lar. ill.).

♦ Bail à nourriture. ,,Bail par lequel une personne prend l'engagement envers une autre personne de la nourrir et entretenir de tous soins, moyennant une redevance annuelle, ou toute autre prestation, paiement d'un capital, abandon de meubles, etc. Le contrat peut aussi avoir pour objet la nourriture d'animaux`` (CAP. 1936).

♦ Bail à cheptel. ,,Contrat par lequel l'une des parties donne à l'autre un fonds de bétail pour le garder, le nourrir et le soigner, sous les conditions convenues entre elles`` (Code civil, 1804, p. 326).

3. Garde confiée à une personne qui prend l'engagement de l'assurer.

— Tutelle ou administration des biens d'un incapable; puissance (cf. baillie) :

• 1. La veuve noble avoit le bail et la garde de ses enfants : le bail étoit la jouissance des biens du mineur jusqu'à sa majorité : « En vilenage il n'y a point de bail de droit. »

CHATEAUBRIAND, Ét. hist., 1831, p. 390.

SYNT. Bail féodal, bail du fief. ,,Garde temporaire du fief dont héritait un mineur qui ne pouvait en assurer les services`` (LEP. 1948). Bail de mariage. ,,Puissance qu'avait un mari sur la personne et les biens de sa femme`` (Ac. Compl. 1842). Vider hors le bail. ,,Sortir de garde et de tutelle`` (ibid.).

B.— Louage de chose par contrat. Contrat de bail (Code civil, 1804, art. 1743).

1. Contrat de louage d'un bien, le plus souvent d'un immeuble, stipulant notamment une certaine durée; le droit détenu en vertu de ce contrat; p. ext. l'écrit qui constate le bail. Prendre, louer, tenir, donner à bail :

• 2. Son bureau [du gérant d'immeubles] est une pièce sinistre, tout encombrée de papiers, de chemises qui vomissent leurs baux, leurs quittances et leurs sommations.

GREEN, Journal, 1935-39, p. 212.

SYNT. Bail verbal, bail écrit. Céder un bail. Entretenir son bail. ,,Remplir les obligations que le bail impose`` (Ac. 1932). Passer bail, résilier, renouveler un bail; expiration d'un bail, droit au renouvellement du bail; bail trois, six, neuf (= bail de trois, six ou neuf ans).

— P. ext. Loyer, somme due. ,,Payer son bail`` (DUB.) :

• 3. Monsieur Grandet n'achetait jamais ni viande ni pain. Ses fermiers lui apportaient par semaine une provision suffisante de chapons, de poulets, d'œufs, de beurre et de blé de rente. Il possédait un moulin dont le locataire devait, en sus du bail, venir chercher une certaine quantité de grains et lui en rapporter le son et la farine.

BALZAC, Eugénie Grandet, 1834, p. 17.

a) Espèces de baux.

SYNT. Bail commercial. Bail d'un immeuble servant à un commerce (cf. G. BELORGEY, Le Gouvernement et l'admin. de la France, 1967, p. 54). Bail professionnel. ,,Bail d'un local affecté exclusivement à l'exercice d'une profession non commerciale (ex. : médecin, avocat, architecte). Le bail est dit « mixte » lorsqu'il est à la fois à usage d'habitation et professionnel`` (LEMEUNIER 1969). Bail rural. ,,Ceux qui concernent les exploitations agricoles et régies comme telles par un statut légal`` (Code rural, loi du 13 avril 1946, art. 790 et suiv.). — P. anal. Bail administratif. ,,Indépendamment des édifices affectés aux services publics, l'État, et surtout les communautés territoriales et les établissements publics, possèdent des immeubles, qu'ils afferment pour en tirer un revenu. C'est aussi au moyen d'actes que les lois et les règlements qualifient baux que l'administration concède à des particuliers l'exploitation des bacs et bateaux de passage sur les fleuves et rivières, du droit de pêche dans les rivières et canaux navigables, du droit de chasse dans les forêts nationales, des droits de péage sur les ponts, des droits d'octroi à l'entrée des villes, des droits de plaçage, pesage et mesurage dans les halles et marchés`` (BLANCHE 1857). Bail judiciaire. ,,Les baux faits, par la seule autorité de la justice, des biens saisis sur un propriétaire poursuivi par ses créanciers`` (BOUILLET 1859). Bail à colonage ou colonat partiaire. ,,Bail d'un bien rural fait pour une certaine durée sous la condition que les fruits de la propriété seront partagés entre le bailleur et le preneur, qui prend le nom de colon partiaire ou métayer`` (CAP. 1936). Bail à complant, à moisson, à portion de fruit (BOUILLET 1859). ,,Bail en vertu duquel un propriétaire de champs plantés (en vignes le plus généralement), ou de champs en friche, les remet à une autre personne qui s'engage à les complanter, c'est-à-dire à les planter, s'ils ne le sont déjà, ou à les cultiver, dans le cas contraire, à la charge de remettre au propriétaire une certaine quantité de fruits, et sous la condition que, faute par le preneur de tenir ses engagements très exactement, le bail sera résolu sans formalité de justice`` (CAP. 1936). Bail à convenant, à domaine congéable, en premier détachement (LITTRÉ). ,,Bail en vertu duquel le propriétaire d'un fonds rural en concède la jouissance pour une durée déterminée, moyennant une redevance annuelle, à une autre personne au profit de laquelle sont aliénés tous les édifices et superficies existant sur ce fonds, avec réserve pour le dit propriétaire de congédier le preneur, à charge d'indemniser celui-ci de la valeur des édifices et superficies existant et établis par titres et conventions`` (CAP. 1936). Bail à ferme. Bail d'un fonds rural moyennant redevance fixe (cf. Code civil, 1804, p. 312; PROUDHON, Qu'est-ce que la propriété? 1840, p. 260). Bail à longues années. ,,Ceux qui ont une durée de plus de neuf ans`` (BOUILLET 1859). Bail à loyer. ,,Bail d'une maison ou de meubles, quelle que soit la nature de la redevance`` (CAP. 1936). Bail d'habitation. ,,Bail d'un local affecté exclusivement à l'habitation du preneur et de sa famille`` (LEMEUNIER 1969). Bail par anticipation. ,,Ceux que l'on fait longtemps avant l'expiration du bail courant`` (BOUILLET 1859).

b) Contrat de louage représentant par sa durée une véritable aliénation du bien, presque toujours un immeuble, sur lequel il porte; p. ext. contrat de vente.

SYNT. Bail emphytéotique. ,,Bail par lequel un propriétaire concède un immeuble pour une durée de 18 à 99 ans`` (CAP. 1936). Dr. anc. Bail à cens. Aliénation d'un bien immobilier, sous réserve de la seigneurie directe, et moyennant redevance perpétuelle (DUPIN-LAB. 1846, Nouv. Lar. ill.). Bail à construction. ,,Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner, et dans les mêmes conditions et formes. Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et soixante-dix ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction`` (Loi n^o 64-1247, 16 déc. 1964, art. 1^er). Bail à locataire, locatairerie ou culture perpétuelle. ,,Acte par lequel un fonds de terre était affermé à perpétuité, à la charge de le tenir constamment en état de culture et d'en payer annuellement une redevance au bailleur ou à ses héritiers`` (Ac. Compl. 1842). Bail à rente, à rente foncière. ,,Contrats de vente dans lesquels le prix était représenté par une rente foncière, inachetable`` (BOUILLET 1859). Bail à vente. ,,Le bail à vente était une sorte de convention par laquelle le propriétaire d'une maison (...) en transférait la propriété au preneur moyennant une pension annuelle...`` (A. FRANCE, Vie de Jeanne d'Arc, 1908, p. 118). Bail à vie. ,,Bail d'une chose (meuble ou immeuble), moyennant un prix annuel, consenti à une, deux, trois personnes au maximum, leur vie durant`` (CAP. 1936).

1. Engagement avec quelque chose ou quelqu'un, stipulant notamment une certaine durée. Bail d'amour (Ac. 1798); bail avec la vie, avec le bonheur, etc. :

• 4. ... Anne Guichaoua, un petit garçon de cinq années, mourut. Ça n'avait jamais été de l'enfant solide. Ça manquait de vie dans le sang, ça n'avait pas contracté un long bail avec le monde.

QUEFFÉLEC, Un Recteur de l'île de Sein, 1944, p. 44.

— Arg. Casser le bail. ,,Divorcer, se séparer`` (G. SANDRY, M. CARRÈRE, Dict. de l'arg. mod., 1953, p. 43).

— Je n'ai pas fait de bail. ,,Je n'ai pas contracté d'engagement formel à cet égard`` (Ac. 1835-1932). Cela n'est pas de mon bail. ,,Je ne suis pas chargé de cela, ou Cela est arrivé dans un temps où je n'étais pas intéressé à la chose`` (Ac. 1835-1932).

2. Laps de temps, généralement long. Il y a, cela fait un bail :

• 5. ... je me charge de faire durer la monarchie absolue une dizaine d'années (...) Mais dix ans, c'est un joli bail.

A. FRANCE, Monsieur Bergeret à Paris, 1901, p. 222.

PRONONC. — 1. Forme phon. :[baj]. PASSY 1914 et BARBEAU-RODHE 1930 écrivent [ba:j]. Antérieurement à PASSY, tous les dict. prescrivent l mouillé, excepté LAND. 1834 et DG. 2. Homon. : baille (du verbe bailler), baille.

ÉTYMOL. ET HIST. — 1. Ca 1150 « gestion, administration » (Thèbes, éd. L. Constans, 1052 ds T.-L. : Prenez mon regne tot en bail), seulement en a. fr.; ca 1250 « garde, tutelle » (Charte sans date, Arch. S.-Quent. liasse 22 ds GDF. : Qui adont estoit en bail et en mainburnie), signalé comme terme de coutume dep. FUR. 1690 et comme terme d'anc. législ. par Ac. Compl. 1842; 2. 1264 dr. « contrat par lequel on cède la jouissance d'une chose pour un prix et pour un temps » (Ch. d'Al. de Roh., f^ds Bizeul, coll. de chart. Bibl. Nant. ds GDF. Compl. : Bael, bail); 1584 « id. » (Arch. hospit. de Paris, II, 97, ibid.); d'où a) av. 1654 fig. bail d'amour « engagement galant et amoureux » (SARASIN, Poes. ds RICH. 1680); b) 1676, 28 mai fig. bail de vie et de santé (Sév. ds ROB.).

Déverbal de bailler étymol. 3; cf. en a. fr. le sens de « action de livrer, de remettre » 1304 (Arch. JJ 37, f° 22 v° ds GDF. : Par le bal et la tradicion de ceste presente lettre) — XVI^e s. (Rabelais ds HUG.).

STAT. — Fréq. abs. littér. :412. Fréq. rel. littér. : XIX^e s. : a) 1 111, b) 587; XX^e s. : a) 402, b) 246.

BBG. — GOUG. Lang. pop. 1929, p. 105. — MAT. Louis-Philippe 1951, p. 189. — POPE 1961 [1952], § 814.

bail, baux [baj, bo] n. m.

ÉTYM. 1264, « contrat par lequel on cède la jouissance d'une chose pour un prix et pour un temps »; de bailler.

❖

1 Dr., cour. Contrat par lequel l'une des parties (⇒ Bailleur) s'oblige à faire jouir l'autre (⇒ Preneur, locataire, fermier) d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix (⇒ Loyer, fermage) que celle-ci s'oblige de lui payer. ⇒ Louage (louage des choses : art. 1709 du Code civil). — REM. Dans la langue courante, bail s'emploie surtout en parlant de l'acte de location d'un logement. — Baux ruraux. || Bail à cheptel, à colonage partiaire, à complant, à convenant ou domaine congéable, à ferme. ⇒ Cheptel, colonage, complant, congéable (domaine), ferme. || Bail à portion de fruits. ⇒ Métayage. || Baux à loyer. || Le bail d'une maison. || Bail d'un fonds de commerce. ⇒ Propriété (propriété commerciale, industrielle). || Bail à rente. ⇒ Rente, viager. || Bail à nourriture. || Durée d'un bail. || Terme, expiration d'un bail. || Bail de trois, six, neuf années. || Bail à long terme. || Bail emphytéotique : de 18 à 99 ans. ⇒ Emphytéose. || Les baux à vie ne peuvent être faits pour plus de trois générations. || Faire, passer un bail. || Bail verbal. || Bail écrit, sous seing privé, authentique. || Signer un bail. ⇒ Acte. || Les baux doivent être enregistrés. || Reconduire, renouveler un bail. ⇒ Reconduction. || Résilier un bail. ⇒ Résiliation.