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Pacht

 

[mittelhochdeutsch pfaht(e), von lateinisch pactum »Vertrag«], die Überlassung von Gegenständen an einen anderen (Pächter) zu Gebrauch und Nutzung, d. h. zu Fruchtziehung auf bestimmte Zeit gegen Entgelt. Gegenstand eines Pachtvertrages können Sachen (z. B. Grundstücke), Rechte (z. B. Jagd- oder Fischereirechte) und Unternehmen sein. Der Verpächter hat also dem Pächter - im Unterschied zur Miete - nicht nur den Gebrauch, sondern auch den Genuss der Frucht zu gewähren, soweit sie bei ordnungsgemäßer Wirtschaft als Ertrag anzusehen ist (§ 581 BGB). Der Pächter zahlt als Entgelt die vereinbarte Pacht, die in der Regel jeweils nach Ablauf des Pachtjahres zu entrichten ist.

 

Auf die Pacht finden die Mietvorschriften entsprechende Anwendung, jedoch gibt es Ausnahmen und Sondervorschriften. Der Pachtvertrag bedarf der Schriftform, wenn er ein Grundstück betrifft, das länger als ein Jahr verpachtet wird. Ist Inventar mitverpachtet, so hat der Pächter für dessen Erhalt zu sorgen; dem Verpächter obliegt der Ersatz von Inventarstücken, deren Verlust der Pächter nicht zu vertreten hat. Die gewöhnlichen Ausbesserungen hat der Pächter zu tragen. Übernimmt der Pächter eines Grundstücks das Inventar zum Schätzwert mit der Verpflichtung, es bei Pachtende zum Schätzwert zurückzugewähren, so trägt er die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung des Inventars, über das er im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaft verfügen kann (z. B. durch Veräußerung zwecks Ersatzanschaffung). Dem Pächter steht für seine Forderungen gegen den Verpächter ein gesetzliches Pfandrecht an den Inventarstücken zu. Für lohnenden Ertrag haftet der Verpächter nicht. Bei Ablauf der Pachtzeit hat der Pächter den gepachteten Gegenstand zurückzugewähren.

 

Die Kündigung des Pachtverhältnisses ist, wenn nicht anders vereinbart, nur für den Schluss des Pachtjahres mit halbjährlicher Kündigungsfrist zulässig. Verweigerung der Unterpacht oder Tod des Pächters sind keine besonderen Kündigungsgründe. Der Kündigungsschutz des Mietrechts (Mietvertrag) gilt nicht. Pachtschutz besteht allerdings für Kleingärten bei nichtgewerblicher gärtnerischer Nutzung (Selbstversorgung); nach besonderen Regelungen sind hier behördlich festgelegte Höchstsätze für den Pachtzins und ein Kündigungsschutz vorgesehen. Besonderheiten gelten auch für die Landpacht.

 

Früher gab es noch die Erbpacht (die traditionsgemäß auf 99 Jahre abgeschlossen wurde); gemeint ist damit nach geltendem Recht ein langfristiger Pachtvertrag oder ein Erbbaurecht. Weitere sich mit dem Pachtrecht verbindende Regelungen enthält das Pachtkreditgesetz in der Fassung vom 5. 8. 1951, wonach ein Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks zur Darlehenssicherung ein Pfandrecht am Inventar ohne Besitzübertragung bestellen kann. Für die Unternehmenspacht enthält das Aktiengesetz besondere Vorschriften für verbundene Unternehmen (§§ 292 ff.). Zur Jagdpacht Jagdrecht. Elemente der Pacht finden sich in der betriebswirtschaftlichen Franchise.

 

Im älteren deutschen Recht gab es die Generalpacht (Verpachtung von Grundstücken, Steuern u. Ä. im Ganzen), Halb- oder Teilpacht (der Pachtzins bestand in einem Bruchteil des Früchteertrags; in Italien als »Mezzadria« bezeichnet), Unter- oder Afterpacht (entsprach der Untermiete).

 

Pachtverhältnisse auf dem Gebiet der DDR, die vor dem Beitritt eingegangen wurden, richten sich vom Wirksamwerden des Beitritts an nach den Vorschriften des BGB. Besonderheiten können sich aus dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz der Volkskammer (§§ 51 f.) vom 29. 6. 1990 in der Fassung vom 3. 7. 1991 ergeben (Art. 232 § 3 Einführungsgesetz zum BGB).

 

In Österreich ist die Pacht gemeinsam mit der Miete im 25. Hauptstück des ABGB unter dem Titel Bestandvertrag geregelt; im Wesentlichen entsprechen diese Regelungen denen des BGB. - Im schweizerischem Recht ist der Pachtvertrag in den ab 1. 7. 1990 geltenden revidierten Art. 275-304 OR geregelt; für die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sind dabei weitgehend die Schutzbestimmungen des Mietrechts maßgebend. Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gilt das Bundesgesetz vom 4. 10. 1985 über die landwirtschaftliche Pacht.