Akademik

Hypothek

 

[griechisch hypothe̅́kē, eigentlich »Unterlage«] die, -/-en, zu den Grundpfandrechten zählendes beschränktes dingliches Grundstücksrecht zur Sicherung einer Forderung. Mit der Hypothek wird ein Grundstück oder Miteigentumsanteil hieran in der Weise belastet, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme wegen einer ihm zustehenden oder künftigen oder bedingten Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (§§ 1113-1190 BGB). Der Grundstückseigentümer haftet also mit dem Wert des Grundstücks. Belastet werden können auch grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurechte. Dagegen gibt die Hypothek kein Recht auf Besitz an dem Grundstück. Während Forderungs- und Hypothekengläubiger identisch sein müssen, braucht der Schuldner der Hypothek nicht zugleich Schuldner der Forderung zu sein (Beispiel: A bewilligt Eintragung einer Hypothek auf sein Grundstück, um B Sicherheit für ein Darlehen an C zu geben). Die Hypothek als Form des Pfandrechts setzt im Unterschied zur Grundschuld stets das Bestehen einer Forderung voraus, zu deren Sicherung sie dienen soll; sie ist akzessorisch.

 

Die rechtsgeschäftliche Begründung der Hypothek verlangt eine Einigung zwischen dem Gläubiger der zu sichernden Forderung und dem Grundstückseigentümer sowie die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch (§§ 873, 1113, 1115 BGB). Die gewöhnliche Hypothek, die Verkehrshypothek, kann als lediglich im Grundbuch eingetragene Buchhypothek oder als Briefhypothek bestellt werden; bei Letzterer erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst dann, wenn ihm der Hypothekenbrief vom Grundstückseigentümer oder (nach Vereinbarung) direkt vom Grundbuchamt ausgehändigt wird. Die Erteilung des Briefes kann nach Vereinbarung ausgeschlossen werden, wofür Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist. Vor Übergabe des Hypothekenbriefes und vor Entstehung der zu sichernden Forderung ist die bereits eingetragene Hypothek nur eine Eigentümergrundschuld in der Hand des Hypothekenschuldners (Grundschuld). Eine andere Art der Hypothek ist die Sicherungshypothek (§ 1184); sie ist im Grundbuch als solche einzutragen und kann nur als Buchhypothek entstehen. Ferner wird bei ihr der Grundsatz der Akzessorietät besonders streng gehandhabt, da sich die Rechte des Hypothekengläubigers allein nach der Forderung bestimmen, deren Bestehen er nachzuweisen hat, wobei der öffentliche Glaube des Grundbuchs nicht genügt. Bei der Höchstbetragshypothek wird nur der Betrag eingetragen, bis zu dem das Grundstück haften soll, z. B. zur Sicherung laufender Kredite. Der Käufer eines Grundstücks, der nicht die volle Kaufpreissumme zahlen kann, kann dem Verkäufer eine Restkaufpreishypothek bestellen. Die Gesamthypothek erstreckt sich auf mehrere Grundstücke. Jedes von ihnen haftet für die ganze Summe. Für Tilgungs- oder Amortisationshypotheken (Abzahlungshypothek), bei denen die Hauptforderung durch jährliche, gleich bleibende Zahlungen getilgt wird, die sowohl zur Zinszahlung als auch zur Rückzahlung des Kapitals verwendet werden, bestehen Sonderbestimmungen. Die Wertpapierhypothek (§ 1187) sichert Forderungen aus einer Schuldverschreibung auf den Inhaber, aus einem Wechsel oder aus einem anderen durch Indossament übertragbaren Papier. Ferner können auch Arrest- und Zwangshypotheken eingetragen werden (§§ 866 f. ZPO).

 

Die Hypothek kann wegen ihrer Abhängigkeit vom Bestand der Forderung (Akzessorietät) nur gemeinsam mit der durch sie gesicherten Forderung übertragen werden (§ 1153). Bei der Briefhypothek wird durch formlose Einigung über den Rechtsübergang und Übergabe des Hypothekenbriefes zusammen mit der Grundbucheintragung oder mit Erteilung einer schriftlichen Abtretungserklärung übertragen (§ 1154), bei der Buchhypothek durch Einigung und Eintragung des Rechtsübergangs in das Grundbuch. Ein gutgläubiger Erwerb ist, außer bei der Sicherungshypothek, im Verkehrsinteresse auch dann möglich, wenn die zu sichernde Forderung nicht behaftet oder nur einredebehaftet existiert (§§ 892, 1138, 1157 BGB). Die bei Grundstückskaufverträgen oftmals praktizierte Hypothekenübernahme in Anrechnung auf den Kaufpreis ist rechtlich eine Schuldübernahme.

 

Die Hypothek erlischt bei Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück nach Durchführung der Zwangsvollstreckung (§ 1181) oder bei freiwilliger Erfüllung der Forderung durch den Eigentümer, wobei die Hypothek dann nicht untergeht, sondern zur Eigentümerhypothek wird, welche sich, da forderungsentkleidet, von selbst in eine Eigentümergrundschuld umwandelt. Auch ist rechtsgeschäftliche Aufhebung der Hypothek möglich (§ 1183). Gegen die Zwangsvollstreckung kann der Eigentümer etwa die Hypothek bestreiten, die dem persönlichen Schuldner gegen die Forderung zustehenden Einreden erheben und so lange widersprechen, wie der Schuldner anfechten oder der Gläubiger aufrechnen kann (§§ 1137, 770 BGB). Zur Abwendung der Zwangsvollstreckung steht dem Hypothekenschuldner, der nicht zugleich der persönliche Schuldner ist, ein Ablösungsrecht zu; d. h., er kann den Hypothekengläubiger befriedigen und erwirbt, gleich einem Bürgen, die Forderung (§ 1143). Dieses Recht steht auch Dritten, z. B. einem Pächter, zu (§ 1150).

 

Dem Hypothekengläubiger haftet das Grundstück mit allen Bestandteilen, Früchten bis zum Fruchterwerb, Zubehör, etwaigen Miet- oder Pachtzinsforderungen, Forderungen gegen Versicherungen (§§ 1120 ff. BGB). Veräußerungen nach etwaiger Beschlagnahme durch den Hypothekengläubiger sind diesem gegenüber unwirksam, vorher dagegen sind sie zulässig. Haftende Gegenstände können durch dauernde Entfernung vom Grundstück haftungsfrei werden (§§ 1121, 1122 BGB). Bei Verschlechterung des Grundstücks und mithaftender Gegenstände hat der Gläubiger bereits vor Fälligkeit der Hypothek einen Anspruch auf Unterlassung oder Beseitigung (§§ 1133 ff. BGB: Devastationsklage).

 

Auch nach österreichischem Recht ist die Hypothek ein besitzloses Pfand an einer Liegenschaft. Zu ihrer Begründung bedarf es der Einverleibung im Lastenblatt des Grundbuchs. Das ABGB (§ 458) kennt ebenfalls die Devastationsklage. Wie für jedes Pfandrecht gilt auch für die Hypothek das Prinzip der Akzessorietät.

 

Dem schweizerischen ZGB (in der deutschsprachigen Fassung) ist der Begriff Hypothek unbekannt. In der Umgangssprache sowie im Bankwesen wird er indessen häufig für die Grundpfandverschreibung (so auch in der französischen und italienischen Gesetzesfassung) und für sämtliche Grundpfandrechte verwendet.