Akademik

Zwangsversteigerung,

 

Subhastation, eine der Formen der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte; aber auch Schiffe, Luftfahrzeuge) neben der Zwangsverwaltung. Bei der Zwangsversteigerung wird der Gläubiger durch Verwertung der Substanz des Gegenstandes befriedigt. Das Verfahren findet vor dem Vollstreckungsgericht statt und ist in vollem Umfang dem Rechtspfleger übertragen (§ 3 Nummer 1 i Rechtspflegergesetz); es ist geregelt im Gesammelten über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. 3. 1897 (ZVG).

 

Die Zwangsversteigerung setzt einen vollstreckbaren Titel gegen den Eigentümer oder dessen Erben voraus, aufgrund dessen der Antrag auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht der Liegenschaft (Vollstreckungsgericht) vom Gläubiger zu stellen ist. Der Schuldtitel kann auch eine nicht grundbuchlich gesicherte Forderung betreffen. Das Gericht ordnet nach Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung durch einen der sofortigen Beschwerde unterliegenden Beschluss die Zwangsversteigerung an und ersucht das Grundbuchamt um Eintragung der Anordnung. Der Beschluss wirkt als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des betreibenden Gläubigers. Weitere Gläubiger können auf Antrag durch Beitrittsbeschluss zugelassen werden. Die Beschlagnahme erfasst mit den in § 21 ZVG genannten Ausnahmen (Miet- und Pachtzinsforderungen) alle Gegenstände, auf die sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 1120 ff. BGB). Der Schuldner behält jedoch die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks, wenn nicht zugleich Zwangsverwaltung angeordnet wird.

 

Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin, der nicht über sechs Monate hinaus anberaumt werden soll. Die Terminbestimmung ist öffentlich bekannt zu machen und den Beteiligten mit der Aufforderung, ihre Rechte anzumelden, zuzustellen. Das Verfahren kann auf Antrag des Schuldners für sechs Monate eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass der Schuldner in dieser Zeit die Zwangsversteigerung durch Zahlung abwenden kann und die Einstellung nach Abwägung der Belange des Schuldners und des Gläubigers der Billigkeit entspricht. Eine einmalige erneute Einstellung für weitere sechs Monate ist zulässig. Für die Zwangsversteigerung gilt das Deckungsprinzip, wonach nur ein solches Gebot zugelassen wird, durch das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Die vorgehenden Rechte ergeben sich aus der Rangordnung, die folgende Reihenfolge vorsieht: Auslagen für die Erhaltung und Verbesserung des Grundstücks in einer vorhergehenden Zwangsverwaltung, Löhne der land- und forstwirtschaftlichen Arbeitnehmer beziehungsweise der Bergarbeiter für das laufende und das vorangegangene Jahr, die für die letzten vier Jahre (bei wiederkehrenden Leistungen für die letzten zwei Jahre) rückständigen Beträge für öffentliche Lasten, die Ansprüche der Inhaber privater dinglicher Rechte am Grundstück (z. B. Hypotheken, Grundschulden) nach Maßgabe ihres aus dem Grundbuch ersichtlichen Ranges, die Ansprüche der persönlichen Gläubiger, die die Zwangsversteigerung betreiben. Die nach dieser Rangordnung dem betreibenden Gläubiger vorgehenden privaten dinglichen Rechte bleiben bei der Zwangsversteigerung bestehen und werden vom Erwerber übernommen (Übernahmeprinzip), während die übrigen vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten bar zu decken sind (Barmindestgebot). Außer dem Barmindestgebot hat der Ersteher im Versteigerungstermin nur den Betrag in bar zu entrichten, um den sein Meistgebot das geringste Gebot übersteigt. Die im Versteigerungstermin abgegebenen Gebote beziehen sich nur auf den bar zu zahlenden Betrag. Im Zwangsversteigerungstermin ergeht nach Feststellung der Versteigerungsbedingungen die Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Auf Verlangen muss der Bieter Sicherheit leisten. Jedes Gebot erlischt, wenn ein wirksames Übergebot abgegeben wird. Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung ist eine einstündige Frist einzuhalten. Der Zuschlag ist dem Meistbietenden zu erteilen. Er ist jedoch auf Antrag eines Gläubigers, dessen Anspruch durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehen bleibenden Rechte sieben Zehntel des Grundstückswertes (Mindestgebot) nicht erreicht, ferner auf Antrag des Schuldners, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Wertes der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht. In diesen Fällen ist ein neuer Versteigerungstermin binnen drei bis sechs Monaten zu bestimmen, in dem der Zuschlag aus den genannten Gründen nicht mehr versagt werden darf. Mit dem Zuschlag, der mit der Verkündung wirksam wird, wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks und des mitversteigerten Zubehörs. Der Zuschlagsbeschluss dient dem Ersteher als Vollstreckungstitel auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks, nicht jedoch gegenüber demjenigen, dessen Besitzrecht durch die Zwangsversteigerung nicht betroffen wird, insbesondere nicht gegenüber dem Mieter. Der Ersteher tritt kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverhältnisse ein, kann sie jedoch unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen. Das Kündigungsrecht ist durch die Vorschriften des Wohnraumkündigungsschutzes sowie dann eingeschränkt, wenn der Mieter abwohnbare oder verlorene Baukostenzuschüsse geleistet hat. Nach dem Zuschlag beginnt das Verteilungsverfahren, für das vom Gericht aufgrund der Anmeldungen ein Plan zur Verteilung des Erlöses aufgestellt wird.

 

Die Zwangsversteigerung ist auch zulässig auf Antrag des Insolvenzverwalters des Eigentümers und zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft (Miteigentum, Erbengemeinschaft). In diesen Fällen ist kein Vollstreckungstitel erforderlich (§§ 180 ff. ZVG).

 

Die österreichische Exekutionsordnung (EO) behandelt die Zwangsversteigerung als ein öffentlich-rechtliches Verwertungsverfahren zur Hereinbringung von Geldforderungen (§§ 133-239 EO). Wird der Antrag eines betreibenden Gäubigers auf Zwangsversteigerung gerichtlich bewilligt, ist die Liegenschaft zu schätzen, und die Versteigerungsbedingungen, insbesondere die Höhe des Vadiums, also der Bieterkaution, sind festzusetzen. Das Eigentum des Erstehers beginnt mit dem gerichtlichen Zuschlag, es wird erst mit der Erfüllung aller dem Ersteher obliegenden Verbindlichkeiten ins Grundbuch eingetragen.

 

Nach schweizerischem Recht wird die Zwangsversteigerung in der Betreibung auf Pfändung oder auf Grundpfandverwertung vom Betreibungsamt (Art. 122-143 b und 156 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs, Abkürzung SchKG), im Konkurs von der Konkursverwaltung (Art. 256 ff. SchKG) vorgenommen. Das Verfahren für die Zwangsversteigerung von Immobilien ist in der VO des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken vom 23. 4. 1920 (mit Änderungen) geregelt und folgt ähnlichen Grundsätzen wie das deutsche Recht. Der Erwerber des Grundstücks tritt von Gesetzes wegen in bestehende Mietverhältnisse ein, die er jedoch mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen kann, wenn die Verträge keine frühere Auflösung ermöglichen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist eine solche Kündigung allerdings nur zulässig, wenn der Erwerber für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte dringenden Eigenbedarf geltend macht (Art. 261 OR).

 

Literatur:

 

A. Steiner: Z. u. Zwangsverwaltung, bearb. v. D. Eickmann u. a., 2 Bde. (⁹1984-86);

 J. Mohrbutter u. K. Drischler: Die Z.- u. Zwangsverwaltungspraxis, 2 Bde. (⁷1986-90);

 J. M. Muth: Z.-Praxis (1989);

 D. Eickmann: Z.- u. Zwangsverwaltungsrecht (1991);

 

Ges. über die Z. u. die Zwangsverwaltung, begr. v. P. Reinhard u. Hans Müller, fortgef. v. G. Dassler u. a. (¹²1991);

 K. Stöber u. F. Zeller: Z.-Ges. (¹⁵1996);

 K.-A. Storz: Praxis des Z.-Verfahrens (⁷1998).